近日，中央城市工作会议在北京举行，会议指出，“以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子。”同时还强调“高质量开展城市更新”。自2020年10月中央******次提出“实施城市更新行动”以来，这几年城市更新取得了很大的成***，各地涌现出很多城市更新项目。纵观这些项目主要涉及民生和基础设施类的更新，正是因为涉及民生和基础设施更新，比如老旧小区改造、道路更新、排水管网和城市防涝及山体滑坡防治等，所以，过去的城市更新中财政投入占比达到百分之六七十。但是，要构建可持续的城市更新模式，一直靠财政大幅度投入显然是很难持续的，下一步城市更新需要利用市场机制，调动民间的资源，包括国有企业投资。因为过去房地产市场形势好，地方政府土地卖得好，***可以有资金做很多项目投资。未来市场的参与、社会力量的投入都是非常重要的。

 

  未来，如何探索城市更新的可持续发展之路，需要我们认真思考，过去城市更新的项目除了有一些******案例外，我们也看到了大量的不成功的案例。比如有些更新项目采取整体拆除、仿古重建的模式，拆除真实的历史建筑，建一些明清风格的古街，引入旅游商铺，结果游客的差评率达到40%，开业一年之后，商户的存活率不到30%，沦落为一次性的打卡消费地。还有的项目通过一年的时间，完成整体旧厂房外立面的更新，引入文创企业，但是补贴一结束，80%的商铺因客流不足撤离，园区的空置率超过60%，更新后的增量变成了新的存量，沦为“僵尸项目”。有的地方投入百万打造灯光秀、明星打卡活动，活动期间非常热闹，客流量达到日均十万人，但热闹之后，又变成新的存量。我们还看到有的地方以景观美化为核心，投入巨大的资金，建设喷泉、雕塑、健身步道，但是没有健身社交场所，广场非常宏伟，但是没有休息停留的地方，强行植入网红打卡地，更新之后人流量仅为预计的20%，成为一个面子工程。类似的案例在各地比比皆是。

 

  这***带来一个问题，政府、企业和投资人都重视城市更新，也按照******的理念推进城市更新。但是，为什么有的项目***难以成功？原因何在？我认为，核心问题***在于许多项目是按照房地产开发投资的理念和认知去做城市更新，按照做增量的理念去做存量盘活，这条路肯定是走不通的。我们面对的这些存量资产，***像是一台复杂的电脑，其实我们更新的不是硬件，或不仅仅是换硬件，重要的是重新写代码、编程序、装系统。所以，城市更新不能按照开发的思维去做，如果按开发的思维做***会出现失败，大量的投资没有达到实际应有的效果。

 

  在城市更新领域重新写代码、编程序、装系统的操作，不仅是项目实施主体需要做的，其实也是政策及相关管理环节需要开展的。因为我们过去和城市建设有关的所有政策，基本上都是针对新建的，过去二三十年城市大规模的扩张，房地产的繁荣，所有的政策都是应对增量的。对存量怎么更新、怎么盘活，我们缺少政策和经验的支持。所以政策需要重新装系统，投资人运营也要重新装系统，要******变成一个新的赛道、新的打法。

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